STF permite penhora de bem de família do fiador em contrato de aluguel comercial.
A penhora é um instrumento judicial que tem como objetivo constringir um bem do devedor para que ele seja utilizado para a satisfação da dívida que está sendo executada judicialmente.
Assim, tem a penhora a finalidade de garantir o cumprimento do pagamento de uma dívida cobrada através de uma execução judicial.
De acordo com o artigo 831 do Código de Processo Civil, a penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento do valor devido pelo devedor, como também os juros, as custas processuais e os honorários advocatícios. Por sua vez, o artigo que o sucede traz hipóteses de bens que não estão sujeitos à execução por se tratarem de bens impenhoráveis ou inalienáveis.
À vista disso, a penhora poderá sofrer limitação na medida em que nem todos os bens do devedor são passíveis de penhora, conforme prevê o artigo 833 do Código de Processo Civil, complementado pela Lei nº 8.009/1990.
O bem de família encontra-se no rol trazido como bens impenhoráveis, uma vez que a Constituição Federal protege a entidade familiar ao trazer como garantia fundamental o direito à moradia e a garantia do mínimo existencial corolário do princípio da dignidade da pessoa humana.
Consoante o artigo 1º da lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, podendo ser oponível em qualquer processo de execução, salvo nas hipóteses previstas na própria lei.
O artigo 3º da mesma lei elenca as hipóteses em que não pode ser oponível a impenhorabilidade do bem de família, a saber:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I –(Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015);
II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;(Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII –Revogado;
VII –Revogado;
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)”
Com a edição da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), a fiança concedida em contrato de locação foi inserida entre as situações em que se permite a penhora do bem de família.
Em 2010, no julgamento do RE 612.360, submetido à sistemática da repercussão geral (Tema 295), o Supremo Tribunal Federal reafirmou sua jurisprudência e fixou a seguinte tese:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20.”
Ocorre que essa tese não especificava a que tipo de locação o entendimento se aplicava, se residencial ou comercial. Posteriormente, em 2018, no exame do RE 605.709, a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal entendeu, por maioria, que o bem de família de fiador em contrato de locação comercial não se submete ao Tema 295 da repercussão geral, sendo, portanto, impenhorável.
Recentemente, no dia 08 de março de 2022, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 1.307.334, do Tema 1.127 da repercussão geral, decidiu, por maioria, que é constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial, com placar de 7 a 4, onde fixou a seguinte tese:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
O relator, ministro Alexandre de Moraes, entendeu que a penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial é possível sim, visto que, para ele, a Lei nº 8.009/1990 não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.
Se a intenção do legislador fosse de restringir a possibilidade de penhora do imóvel do fiador somente ao contrato de locação residencial, teria feito de forma expressa essa ressalva.
“Ou seja, criar distinção onde a lei não distinguiu violaria o princípio da isonomia, haja vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.”
Portanto, o tema, que antes era controverso, foi apreciado pelo STF, firmando-se a tese no sentido de que o fiador de contrato de locação comercial não possui a benesse da impenhorabilidade do bem de família, uma vez que o Supremo Tribunal Federal entendeu que não há nenhuma inconstitucionalidade no dispositivo da Lei nº 8.009/1990.
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